從歷史上�,廣州CBD最初是和商�(yè)中心混雜而居,如60年代,廣州市的CBD位于南方大廈、文化公園和人民南商�(yè)區(qū)一�。但隨著區(qū)域經(jīng)�(jì)的發(fā)�,城市商�(wù)功能地位的上�,廣州CBD逐漸與商�(yè)中心分離,如70年代,廣州市的CBD�(zhuǎn)移到海珠廣場(chǎng)的舊交易�(huì)、廣州賓館和華僑大廈區(qū)��80年代,隨著環(huán)市路�(nèi)多幢�(biāo)志性建筑的建設(shè),廣州的CBD�(zhuǎn)移到花園酒店、白云賓�、世�(mào)一�;到�90年代,乘著城市東移的春風(fēng),廣州CBD的核心產(chǎn)�(yè)�(kāi)始慢慢向天河北地帶轉(zhuǎn)�,大量金融保�(xiǎn)�(yè),跨�(guó)公司總部集聚在中�、市�(zhǎng)大廈等大型建筑物,一�(gè)新的CBD已初具雛�� 事實(shí)上,從理論上CBD所承擔(dān)的功能看,上述CBD都不具備條件,無(wú)論作為區(qū)域性還是國(guó)際性CBD的要求看,上述CBD的輻射力都是�(yuǎn)�(yuǎn)不夠。這些CBD存在以下幾�(gè)共同特征�1)城市發(fā)展中自然形成�2)規(guī)模較�,功能主要集中在一條街道內(nèi)�3)未形成作為區(qū)域性CBD的地�。并且我們發(fā)�(xiàn),隨著城市間�(jìng)�(zhēng)越來(lái)越激�,廣州CBD的地位似乎有下跌的跡��
�(jìn)�21世紀(jì),廣州珠江新城新�(guī)劃出�(tái),規(guī)劃為廣州CBD21。廣州市二十一世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)(GCBD21)的基本形態(tài)為: 以城市新中軸線沿線的天河體育中心地區(qū)和珠江新城商�(wù)辦公區(qū)為硬核(Hard Core�,以天河中心區(qū)和東�(fēng)路、環(huán)市東路沿線地區(qū)為核緣(Core Fringe�,以城市新中軸線南延地區(qū)為發(fā)展用地儲(chǔ)�,以廣州大道、天�?xùn)|路(江海大道)為�(nèi)部交通軸的CBD�(jié)�(gòu)。建�(shè)珠江新城,是提高廣州CBD等級(jí)的一�(xiàng)�(zhàn)略性舉措。珠江新城從一�(kāi)始就是廣州城市策劃的�(chǎn)�,是廣州建設(shè)�(xiàn)代化�(guó)際大都市的一�(gè)重要步驟。珠江新城無(wú)論在定位�、建�(shè)�(biāo)�(zhǔn)上、規(guī)模層次上都遠(yuǎn)�(yuǎn)高于以前的CBD,因此珠江新城對(duì)廣州的建�(shè)者來(lái)�(shuō),是一�(gè)全新的事物�
作為新城區(qū),天河CBD的歷史非常短。城市中心東移是天河CBD�(fā)展的直接原因�80年代�,廣州市政府就有了城市東移的�(shè)想,并利用天河體育中心的建設(shè)初步�(shí)施這一�(shè)�,隨著廣州火�(chē)東站等大型設(shè)施的建設(shè),城市中心向東不斷推�(jìn)� 廣州商務(wù)�(chǎn)�(yè)�(fā)展的�(nèi)在需求以及商�(wù)�(chǎn)�(yè)求心性的特征,使天河迅速吸引了部分商務(wù)�(chǎn)�(yè)的集�,這些高層次的商務(wù)�(chǎn)�(yè)主要集中在天河體育中心地區(qū),以天河北地帶為甚。但由于�(guī)劃時(shí)并沒(méi)有將此地區(qū)作為�(fā)展商�(wù)�(chǎn)�(yè)的重�(diǎn),因此天河北地帶在發(fā)展中并沒(méi)有太多可以超越環(huán)市東的優(yōu)�(shì),其�(fā)展模式也和環(huán)市東�(lèi)�,即由少�(shù)大型建筑物帶�(dòng)而成�
廣州CBD21的硬核部分落足天�,使天河CBD的發(fā)展�(jìn)入一�(gè)全新的階段。根�(jù)廣州CBD21的規(guī)�,天河體育中心地帶和珠江新城將成為集商業(yè)與商�(wù)與一體的廣州CBD21的核�。至�,天河體育中心地帶已初具�(guī)�,未�(lái)決定CBD等級(jí)的主要是珠江新城。廣州1993年政府把廣州城市中心定在珠江新�,并打算用5-10年時(shí)間把它建成一�(gè)�(xiàn)代化的金融商�(wù)中心。但隨著�(guó)際與�(guó)�(nèi)�(jīng)�(jì)大環(huán)境的變化以及廣州自身的發(fā)展需�,原有的定位已不合適,重新定位迫在眉�。根�(jù)2000�,政府在重新制定珠江新城的規(guī)劃的同時(shí),把珠江新城重新定位�“中央商務(wù)區(qū)”� �(jì)劃從�(xiàn)在起用15年的時(shí)間建成,其中3年完成市政基礎(chǔ)�(shè)�,10年形成�(guó)際化、生�(tài)化的中心商業(yè)區(qū),再花2年時(shí)間�(jìn)行完善。因�,珠江新城的�(fā)�,將和天河未�(lái)15年天河的�(fā)展緊密結(jié)��
廣州CBD的主體部分在天河,使天河CBD可在較短的歷史階段中取得飛躍,并且其�(fā)展路徑將有別于廣州歷史上其他CBD。作為新城區(qū),天河同�(shí)面臨�(guó)際化、現(xiàn)代化、中心化與城市化的歷史重�,對(duì)于天河的建設(shè)者將是一大挑�(zhàn)�
就本地因素而言,政府城市擴(kuò)展規(guī)劃對(duì)房地�(chǎn)市場(chǎng)影響頗大。三年前,廣州市政府大肆宣傳"城市中心東移",東部的天河區(qū)房地�(chǎn)�(kāi)�(fā)大熱�?zé)?。而近兩年,市政府通過(guò)把番禺市撤市建區(qū),開(kāi)展大�(guī)�"南拓",城市中心向南轉(zhuǎn)�。在今后20年內(nèi),番禺片區(qū)的城市建�(shè)用地�(dá)�381平方公里,新容納人口200�(wàn)�,相�(dāng)于新建一�(gè)廣州�,土地供量充��
兩三年前在天河區(qū)以每平方�5000元價(jià)格買(mǎi)下的住宅,目前周邊一手樓�(xiàn)�(jià)不過(guò)4500�。而一直是"郊區(qū)樓盤(pán)"概念的番禺區(qū),原有樓�(pán)�(jià)格徘�,新樓盤(pán)一�(kāi)�(pán),價(jià)格就接近于廣州市區(qū)。買(mǎi)套房子囤兩年倒手賺一筆的炒樓�(mèng)越來(lái)越難做了�
此外,廣州房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著更為激烈的�(jìng)�(zhēng)�(fēng)�(xiǎn)。隨著今年政府提高企�(yè)入市"門(mén)�"和供求關(guān)系的變化,該市房地產(chǎn)企業(yè)�(yōu)勝劣汰加�。截至今�9月底,廣州市房地�(chǎn)企業(yè)的數(shù)量已不足1100家,比高峰時(shí)期減少了500多家,減幅達(dá)1/3�
不過(guò),專(zhuān)家還指出,雖然從近期看廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)�(fēng)�(xiǎn)不斷在加�,但從長(zhǎng)�(yuǎn)看住宅消�(fèi)仍有很大的潛力,目前廣州市區(qū)居民人均居住面積�13.32平方�,遠(yuǎn)小于�(fā)�(dá)�(guó)�30�40平方米的水平。因�,隨著廣州中心城市地位的不斷增強(qiáng),未�(lái)廣州市房地產(chǎn)投資仍將繼續(xù)保持�(wěn)健增�(zhǎng),依然是拉動(dòng)�(jīng)�(jì)增長(zhǎng)的重要力��
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