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　碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國、龍光集團、*ST金科等公司債務(wù)重組或重整事宜均有新進展

歲末年初，房企化債迎來新一輪的進展。1月9日晚間，碧桂園宣布境外債務(wù)重組提案的關(guān)鍵條款已與由七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達成共識。同日，萬科控股子公司2019年的一筆期限不超過5年的保險資管債權(quán)投資計劃，到期日調(diào)整至2026年12月31日。此外，融創(chuàng)中國、龍光集團、*ST金科等公司的債務(wù)重組或重整事宜亦有新進展。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認(rèn)為，房企化債取得新進展是相關(guān)方積極努力的結(jié)果，鑒于2025年仍是房企債務(wù)集中到期的時間點，預(yù)計房企化債工作在2025年將會進一步提速。

碧桂園、萬科積極化債

1月9日晚間，碧桂園發(fā)布公告稱，公司境外債務(wù)重組提案的關(guān)鍵條款已與由七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達成共識，如果該重組提案得以落實，將使公司實現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元；包括將債務(wù)到期時間延長至最多11.5年以及降低融資成本，目標(biāo)是將加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

境外債務(wù)方面，截至2023年12月31日，碧桂園有應(yīng)占有息負(fù)債總額(不包括應(yīng)計利息)約164億美元。碧桂園境外債務(wù)重組提案擬給予債權(quán)人五個經(jīng)濟選項，以將其范圍內(nèi)債務(wù)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金(通過要約回購)、強制性可轉(zhuǎn)換債券、不同票據(jù)及貸款融資，向債權(quán)人提供以下架構(gòu)：在交易的生效日將債權(quán)人所持相關(guān)范圍內(nèi)債務(wù)通過要約回購出售給公司，以換取現(xiàn)金，價格較該等范圍內(nèi)債務(wù)的面值存在折讓；純粹股權(quán)化；年期延長及部分股權(quán)化；年期延長并設(shè)有本金削減；僅延長到期日，不設(shè)本金削減。

作為重組提案的一部分，碧桂園控股股東正在考慮進一步對公司的資產(chǎn)負(fù)債表進行去杠桿化，其中包括將其在2021年12月至2023年9月期間向公司提供未償還本金總額為11億美元的股東貸款部分股權(quán)化。

“目前碧桂園已經(jīng)收到不少債權(quán)人的表態(tài)，表示愿意長期支持公司渡過當(dāng)前的難關(guān)，同時期望公司能夠盡快完成重組。”有接近碧桂園的知情人士表示。

在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，碧桂園提供了較為豐富的工具供債權(quán)人選擇，有助于促進方案達成。如果方案最終落實，則能夠?qū)崿F(xiàn)去杠桿，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。不過即使債務(wù)重組完成也只是走出債務(wù)“泥潭”的第一步，碧桂園仍需要充分改善經(jīng)營基本面。

萬科于1月9日晚間發(fā)布公告，公司控股子公司武漢譽天興業(yè)置地有限公司前期通過保險資金不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃形式向新華資產(chǎn)管理股份有限公司融資，公司為該筆融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保期限為全部債務(wù)履行期限屆滿之日起2年。截至目前，本次融資余額20.4億元，經(jīng)協(xié)商本次融資到期日調(diào)整至2026年12月31日。

自去年以來，萬科一直積極采取多種舉措促進回款，保障公司公開債務(wù)順利兌付。截至2024年9月30日，萬科回款金額超過1800億元，回款率超過100%；實現(xiàn)新增融資、再融資超770億元；積極推進大宗資產(chǎn)交易，2024年前三季度簽約金額超200億元。通過全力行動，萬科持續(xù)降解存量債務(wù)，2024年1至9月償還有息負(fù)債約700億元。

針對市場關(guān)注的2025年債務(wù)兌付問題，萬科向上證報回應(yīng)稱，公司會全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營端和融資端等多方面籌集資金，通過積極銷售回款、持續(xù)推進大宗交易、加快非主營業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭取融資資源等方式，應(yīng)對相關(guān)債務(wù)兌付。

多家房企公布化債進展情況

近期有不少房企相繼公布了債務(wù)重組或重整的最新進展情況。融創(chuàng)旗下“H1融創(chuàng)03”重組方案于近日獲得表決通過。這意味著，融創(chuàng)自公布境內(nèi)債整體重組方案以來，已有八只債券爭取到持有人支持重組。而尚未形成有效決議的最后兩只債券，分別為“H融創(chuàng)05”和“H融創(chuàng)07”，這兩只債券最晚應(yīng)于2025年1月21日進行分期本息償付。

1月6日，龍光集團宣布，公司已就有關(guān)境外債務(wù)的整體重組方案的條款與若干境外債權(quán)人達成一致，整體重組方案將涉及(其中包括)注銷境外債務(wù)，以換取各境外債權(quán)人有權(quán)選擇包括現(xiàn)金支付、短期票據(jù)與強制可轉(zhuǎn)換債券的組合、強制可轉(zhuǎn)換債券、長期票據(jù)等四個選項中的一個或多個選項。

1月6日晚間，*ST金科公告披露，公司、重慶金科、管理人、上海品器聯(lián)合體已與深圳久銀投資、天津啟重圣源、武漢寒樹等16家財務(wù)投資人分別簽署了《重整投資協(xié)議》，累計投資約10.68億元，合計受讓標(biāo)的股份約10.27億股。

據(jù)公告，產(chǎn)業(yè)投資人及財務(wù)投資人將合計支付投資款26.28億元，受讓標(biāo)的股份合計30億股。其中，產(chǎn)業(yè)投資人合計支付投資款7.56億元，受讓標(biāo)的股份12億股；財務(wù)投資人合計支付投資款18.72億元，受讓標(biāo)的股份18億股。

*ST金科的經(jīng)營方案顯示，公司將以司法重整為契機，化解流動性風(fēng)險、消除債務(wù)負(fù)擔(dān)、淘汰低質(zhì)低效資產(chǎn)，從根本上改善經(jīng)營發(fā)展質(zhì)量，有望成為本輪房地產(chǎn)行業(yè)出險中率先脫困重生的上市公司。重整后的公司將主要布局“投資管理、開發(fā)服務(wù)、運營管理、特殊資產(chǎn)”四大板塊，通過投資經(jīng)營不良資產(chǎn)、運營開發(fā)中高端住宅、做精做強不動產(chǎn)服務(wù)、創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)業(yè)機會，實施“汰舊、取新、強鏈補鏈”轉(zhuǎn)型路徑，分階段實現(xiàn)短中長期經(jīng)營目標(biāo)。在徹底改善公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營業(yè)績的前提下，尋找新的增長曲線。

在政策利好下做好債務(wù)接續(xù)

宋紅衛(wèi)表示，房企的債務(wù)化解工作節(jié)奏在加快，近兩年相關(guān)各方的心態(tài)發(fā)生較大的變化，大多數(shù)債權(quán)方意識到把預(yù)期降低是推動房企債務(wù)重組的必要條件。同時，國家在防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險方面也給出積極的政策指引和支持，增強了房企資產(chǎn)變現(xiàn)的能力，也讓債權(quán)人看到了化債的希望。另外，房企也在積極自救，給出相對合理的債務(wù)重組方案，并積極與債權(quán)人溝通，讓債權(quán)人感受到企業(yè)化債的誠意，這也是推動化債工作的重要基礎(chǔ)。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波認(rèn)為，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要在現(xiàn)有政策利好背景下做好債務(wù)接續(xù)，可以通過增信支持政策，借助信用保護工具、連帶責(zé)任擔(dān)保等增信方式通過發(fā)行新債券實現(xiàn)“借新還舊”；還可通過發(fā)行ABS、REITs等方式盤活經(jīng)營性物業(yè)，積極嘗試經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。房企也要與金融機構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，適當(dāng)延長債務(wù)期限，緩解當(dāng)前的債務(wù)壓力。房企應(yīng)對土地儲備進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。