3月16日，中國(guó)人民銀行上海市分行聯(lián)合國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局印發(fā)通知，自2026年3月16日起，上海市商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。各金融機(jī)構(gòu)需根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付比例。這是上海商辦房貸政策十余年來(lái)的首次調(diào)整，其他城市預(yù)計(jì)會(huì)跟進(jìn)。
今年1月，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付款比例政策的通知》提出，“商業(yè)用房（含‘商住兩用房’）購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%”，并指出“按照因城施策原則，在全國(guó)統(tǒng)一的最低首付款比例基礎(chǔ)上，自主確定轄區(qū)各城市最低首付款比例下限。”
“新政降低了投資與經(jīng)營(yíng)的入場(chǎng)門(mén)檻，核心目的在于盤(pán)活商辦存量資產(chǎn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一調(diào)整帶來(lái)的減負(fù)效應(yīng)十分直觀。他以一套總價(jià)500萬(wàn)元的商業(yè)用房為例，新政實(shí)施前，購(gòu)房者需支付250萬(wàn)元的啟動(dòng)資金，調(diào)整后則降至150萬(wàn)元，直接減少100萬(wàn)元的現(xiàn)金流壓力。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一變化將有效釋放此前受限于資本門(mén)檻的投資者需求，尤其疊加當(dāng)前二手住宅交易情緒回暖帶來(lái)的資金溢出效應(yīng)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)上海核心地段商辦項(xiàng)目的咨詢(xún)量將實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜指出，過(guò)去幾年，上海商業(yè)及辦公物業(yè)的平均租金、出租率均出現(xiàn)不同程度下滑，直接導(dǎo)致市場(chǎng)交易信心不足、成交規(guī)模萎縮，商辦物業(yè)庫(kù)存持續(xù)攀升。將首付比例從原先普遍執(zhí)行的50%甚至更高下調(diào)至不低于30%，就是通過(guò)降低入市門(mén)檻、激活潛在需求，助力房企加快商業(yè)用房去化速度，緩解庫(kù)存壓力。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，新政將與上海盤(pán)活非住宅存量、支持商務(wù)樓宇更新的政策形成聯(lián)動(dòng)，讓中小投資者、專(zhuān)業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)更易入局商改租，同時(shí)也降低了房企將自持商辦改造成長(zhǎng)租公寓的資金壓力。從金融端支撐商辦物業(yè)向長(zhǎng)租公寓、酒店式公寓等方向轉(zhuǎn)型，順應(yīng)了居住租賃需求的增長(zhǎng)。
長(zhǎng)期關(guān)注上海浦東市場(chǎng)的房地產(chǎn)從業(yè)人員李航也表示，此次商辦首付比例降低，將重點(diǎn)帶動(dòng)酒店式公寓的銷(xiāo)售活力。“目前商業(yè)用房中，商鋪去化相對(duì)困難，但地段優(yōu)越的酒店式公寓，租金回報(bào)率能達(dá)到3%甚至更高，吸引力較為突出。”李航以浦東張江一個(gè)在售商辦項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目根據(jù)戶(hù)型不同，售價(jià)在兩三百萬(wàn)元之間，月租金維持在8500元至9000元，按照新政，購(gòu)房者的首付金額比原來(lái)減少約五六十萬(wàn)元，且無(wú)限購(gòu)限制，對(duì)周邊辦公人群和投資群體具有較強(qiáng)的吸引力。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次政策調(diào)整雖能激活市場(chǎng)活力，但不會(huì)帶來(lái)商辦市場(chǎng)的全面反轉(zhuǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)新的市場(chǎng)形勢(shì)下，包括寫(xiě)字樓空置率略高、租金承壓、住宅限購(gòu)寬松化的復(fù)合背景下，政策對(duì)市場(chǎng)的刺激作用將呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性分化，難以復(fù)刻過(guò)去“類(lèi)住宅”投機(jī)熱潮。
“政策目的或在于通過(guò)提升商辦物業(yè)的流動(dòng)性，激活其作為‘產(chǎn)業(yè)載體’或‘商業(yè)零售載體’的功能。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，較低的杠桿可將部分物業(yè)導(dǎo)向有認(rèn)購(gòu)或改造運(yùn)營(yíng)能力的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，用于發(fā)展新消費(fèi)、新業(yè)態(tài)。尤其是經(jīng)過(guò)本輪產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)和商業(yè)對(duì)于新型商辦項(xiàng)目又會(huì)有新的市場(chǎng)需求。
張波預(yù)計(jì)，北京等一線(xiàn)城市大概率將擇機(jī)跟進(jìn)。他認(rèn)為，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)步入存量時(shí)代的大背景來(lái)看，激活商業(yè)辦公（商辦）領(lǐng)域的存量資產(chǎn)已成為政策層面的重要導(dǎo)向。其他城市不僅會(huì)結(jié)合自身市場(chǎng)現(xiàn)狀和調(diào)控目標(biāo)在首付比例上做出調(diào)整，更有可能配合出臺(tái)更多針對(duì)性政策，以實(shí)現(xiàn)“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的多重目標(biāo)。
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