� 羅高波博士看中城南興�
雅典奧運剛剛落幕,時間不覺已�2004年年�,我們幾乎可以嗅�2008奧運�。奧運對中國、對北京到底意味著什�,對北京房地�(chǎn)市場到底有何種影響,也就越來越成了地�(chǎn)界內(nèi)外關注的焦點。人們在問:奧運之后,北京房價到底會不會��
悉尼奧運之后房地�(chǎn)崩盤,與政府策劃失誤有著分不開的關系。悉尼市政府錯誤得將奧運村放到了遠郊,使奧運一結束該區(qū)域就成了死城,除了辦奧運再無用處。這是一個教訓。奧運不過是半個月的事,而建成的設施卻是可以使用幾十甚至上百年的,所以策劃一定要長遠。巴塞羅那奧運之后房價也出現(xiàn)暴跌,則與其奧運前炒作過度有�。在奧運之前的兩、三年中,巴塞羅那房價狂漲了250%—300%,為日后的暴跌埋下了隱患�
“其實奧運的結束對房價的影響沒那么�。就算奧運之后人去樓空,比賽場館全都沒人�,對奧林匹克公園周邊及整個北京的房價也不會有多大影響。當然影響一定會�,但決沒有人們想象得那么��”羅高波指出。他的依�(jù)�,在與奧運有關的15000億總投資�,比賽場館的建設只是一小部�,只有大�220億元人民幣,只占全部投資�1.47%。而全部基礎設施的投資,卻高達2800�,而相應的房地�(chǎn)開發(fā)投資,據(jù)測算可能達到7000—8000億元�“既使奧運結束�,道路一樣暢�、通訊一樣便�、奧林匹克公園同樣美�,房價有什么理由一定會跌呢�”羅高波反��
“北京舉辦奧運,很可能出現(xiàn)漢城式的格局�”羅高波判�。漢城就是通過舉辦奧運,開�(fā)了漢江以南的區(qū)�,并使此地最終發(fā)展成了漢城新的城市中心區(qū),而且比老區(qū)更繁華,更有吸引��
北京城市中心將北�
近幾年,不斷有論者指�,北京圍繞皇�“攤大�”式的�(fā)展已�(jīng)走到盡頭了。但到底如何走出“攤大�”,實�(xiàn)新的城市格局,卻依然是個缺少答案的問題。五�(huán)、六�(huán)依然按照既定的方�“�”出去�。但只要轉換思路,就會發(fā)�(xiàn),建設新的城市中心區(qū),也許是一個更�(xiàn)�、成本更低的選擇�
“由于奧運的舉辦地定在北城,相應的基礎設施投資也大都集中在北城,這勢必使北京的城市中心發(fā)生北�。未來的城市中心,將不再是現(xiàn)在的二環(huán)�(nèi),而可能北移至奧林匹克中心公園一帶�”這是羅高波著重強�(diào)的一個觀��
羅高波指出,根據(jù)北京“兩軸兩帶多中�”的新城市�(guī)劃藍�,未來一定會出現(xiàn)許多�(wèi)星城,同�,將會在五環(huán)�(nèi)形成奧林匹克中心公園、中關村科技園區(qū)、以及CBD三個城市中��“在這三個中心中,哪個將最有潛力成為中心的中心?毫無疑問是奧林匹克中心公園�”羅高波自問自�,對自己的結論充滿信��
羅高波進一步分析,從環(huán)路的建設上也可以看出市政府在�(guī)劃上的良苦用�。他站起身來指著墻上的北京地圖,指出二環(huán)至五�(huán)路都是圍繞著古老的皇城而建,幾何重心就在天安門附近,而六�(huán)路卻大幅度的向北延伸,其幾何重心已經(jīng)離開了二�(huán),北移到了北四環(huán)著北五環(huán)之間�“這不是很清楚�?未來的市中心就是要北移至奧林匹克中心公園一��”羅高波再次強�(diào)了自己的結論�
“我不能肯定這就是市政府的意圖。但從政府的�(guī)劃以及基礎設施建設的投向�,結論只能有一�,那就是通過奧運會的舉辦,將市中心北�,從而改變北京市的整體布局。新建一個中�,肯定比改造舊的中心效果更好,成本更低�”對于自己的判斷,羅高波甚至不無得��
而如果關于城市中心北移的預測真的成為事實,那么未來北京房價最高的區(qū)域就將不再是�(xiàn)在的CBD或長安街,而是地處北四�(huán)到北五環(huán)的奧運區(qū)域。近幾年�(yè)界熱炒的CBD概念,也許將讓位于奧運主��
南北差距將會拉大
去年以來,北京南城房地產(chǎn)�(fā)展很�,人們寄希望于南北差距能夠縮�。但羅高波認�,南城的開發(fā)雖然加快了,但北城的�(fā)展肯定更�,未來南北房價的差距將會拉大�
首先是基礎設施建�。奧運基礎設施投資高�2800�,將這筆錢投到以奧林匹克公園為中心的地帶,對周邊的價值會有多大的影響?要成為都市核心區(qū)�,交通等基礎設施絕對是重中之�。�12條道��4條地鐵的�(guī)劃,足以在交通方面對該地區(qū)給以足夠的支��
其次是環(huán)境�“什么是豪宅的決定性因�?是景觀�”羅高波說�“奧林匹克中心公園建成后,將是北京最大的人造公�,僅其北部的國家森林公園就達680公頃, 是朝陽公園的2.36�, 紐約中央公園�81%。這樣大的城市中心景觀公園, 今后北京也不可能再有��”這樣的景觀資源,非常適合支持市中心豪宅的開�(fā)。高檔住宅的開發(fā),曾一度非常強�(diào)地段,強�(diào)地處市中�,導致中心地帶出�(xiàn)了不少容積率極高的所謂豪�。但�(jù)羅高波介�,國外真正的豪宅,其實首先要求的是景觀,其他的還在其次。沒有景觀資源的支持,房子做得再好,也難以賣到天價。近來北京已出現(xiàn)了一些四�(huán)外的高檔豪宅項目,這些項目之所以能夠成�,主要就是依靠環(huán)境和景觀資源�
“奧運不僅是經(jīng)濟事件,也是政治事件。既然奧運放在了北城,大部分投資投在了北�, 那么北城的建設速度只會比南城更快�”羅高波的話不無道��
但北城和南城的房價差距繼�(xù)拉大了,會不會使得目前已不平衡的�(fā)展格局更加不平衡呢�
羅高波認為不�,相反,未來的發(fā)展將會逐漸趨于平衡。他打了一個比方,如果一個扁擔一頭重一頭輕,平衡的方法有兩�,一是把輕的一頭加�,一是改變支�,將支點移向重的一邊,同樣可以實現(xiàn)整體的平�。對北京來說,現(xiàn)實的選擇顯然是后�。將城市中心北移,同樣等于是加重了南��
“未來的北京就應該是這樣。只要城市的重心北移�,那么既使北城發(fā)展更�,也一樣可以實�(xiàn)整體的平衡發(fā)展�”羅高波著重指�,這種重心北移的方�,比單純加快南城建設,在不改變原有格局的基礎上實現(xiàn)全市平衡�(fā)�,要更好,更有效率。世界許多大都市的發(fā)展歷程都表明,新建一個中心,比改造原有中心要好得��
羅高波對奧運的熱�,起于他在美國南加州大學留學的經(jīng)�。南加州大學是體育強�,歷史上總共獲得�58枚奧運金��“這對我震動很大�”而與南加州大學杰出校��1988年漢城奧運會組委會主席Seh-Jik Park的坦誠交�, 更激�(fā)了他對奧運的濃厚興趣。畢�(yè)歸國,他為是否要回到自己熟悉的深圳而猶�,但想到北京2008要舉辦奧運會,他還是選擇了陌生的北京。工作之余,他的愛好就是研究奧運�(jīng)�、奧運地�(chǎn)。他甚至聲言,自己將來一定在奧林匹克公園周邊買房��
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