2000年2月底，北京市開始實施“平安大街”改造工程。由于“平安大街”東西橫貫整個舊城，因此，改造中面臨的文物保護與城市建設(shè)的矛盾可以說是空前的。在各種主張歷史文化保護的呼聲中，也出現(xiàn)了一類不諧章。一些人竟然把舊城內(nèi)的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)稱作一場“革命”或一次“解放”，更有甚者主張對舊城“只留少數(shù)古跡，其余全部推倒。”
在歷史文化越來越受到重視，強調(diào)可持續(xù)發(fā)展的今天，北京竟然出現(xiàn)如此激烈地對待一座歷史文化名城的觀點，不能不引人思考。它至少表明：對于北京城市發(fā)展的過去，仍然存在著不同的甚至是錯誤的認識；對于北京城市發(fā)展目前存在的突出問題以及由此帶來的危機，仍然缺乏冷靜的思考。難道北京的未來就真的只有“跟著房地產(chǎn)開發(fā)的浪潮走”嗎？在21世紀即將來臨之際，一條“平安大街”已經(jīng)將北京城帶到了一個十字路口。
許多人關(guān)切詢問：北京舊城還值不值得進行保護？
回答當然是肯定的。眾所周知，北京舊城建都800多年，是中國古代都城建設(shè)的“最后結(jié)晶”，也是世界城市建設(shè)史上的“無比杰作”，其獨一無二的歷史文化價值是得到全世界公認的。筆者手中存有一本由國外攝影師在解放前拍攝的北京舊城照片集，舊城當年的壯麗輝煌躍然紙上。對于世界公認的瑰寶，當初與梁思成意見相左的那位同志竟然拿北京解放前夕由于多年戰(zhàn)亂造成的破敗景象來貶低舊城，不是枉自菲薄？而他自己說出，當年他第一次見到北京城就覺得“象垃圾場”，（珍寶蒙上了泥土難道就成了垃圾？）只能讓人明白他根本不知道什么叫文物，什么叫歷史文化，所以他才一直認為拆王府、拆牌樓、拆城墻沒有錯，并且直到死都認為梁思成是錯誤的。當年能夠象梁先生一樣提出舊城保護的人可謂寥若晨星。然而隨著社會發(fā)展，越來越多的人已經(jīng)開始認識到歷史文化保護的重要性。今天拆一座普通的老房子要比當年拆一座王府還難就是明證。當前社會呼聲最高的就是保護，一個是自然環(huán)境保護，一個是歷史文化保護。什么叫世界潮流？對歷史文化從主張破壞到越來越注重保護就是世界發(fā)展的潮流。舉例來說，根據(jù)北京城市研究會的調(diào)查，此次平安大街改造，許多市民都自發(fā)地背著相機、領(lǐng)著孩子去施工現(xiàn)場觀看、留影，其人數(shù)超過以往任何一次改造。
對北京舊城而言，今天最有危害的是那種“破罐子破摔”式的觀點：“既然完整地保護古都的機會已經(jīng)失去，老北京的遺留已經(jīng)寥若晨星、破爛不堪，倒不如只留少數(shù)古跡，其余全部推倒。”（“改造”一文中拿平安大街改造設(shè)計費的謝君如是說。）首先，對歷史文化的保護沒有多與寡之分，也沒有新與破之分，國際上的共識叫Nevertoolate即“永遠不會太晚”。其次，北京舊城特別是皇城以里目前仍然還保存得比較完好，已經(jīng)改造的面積只占整個舊城面積的1/3，舊城仍然基本保持原來平緩開闊的空間格局，仍然有大片的胡同?四合院稱映著宮殿廟宇，仍然在地上、地下存留著大量的歷史文化遺跡。前不久，聯(lián)合國官員來北京考察天壇、頤和園申請成為“世界歷史文化遺產(chǎn)”的情況，同時考察了北京舊城，他們建議北京市政府應保護好舊城，并且可以將皇城申請成為“世界歷史文化遺產(chǎn)”。由此可見，舊城雖已遭到一定的破壞，仍應得到積極的保護。
從另一個角度看，北京是全國的政治文化中心，是個缺水城市，城市污染也很嚴重，因此，北京市正在加速產(chǎn)業(yè)調(diào)整，與北京歷史文化相關(guān)的各種信息型、服務(wù)型、文化型產(chǎn)業(yè)逐漸被人們青睞，經(jīng)濟效益與年俱增。以旅游業(yè)為例，1996年旅游業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)已為北京帶來了30%以上的GDP收入。毫無疑問，人們到北京瀏覽的主要是千年古都的歷史文化特色，如果北京失去舊城，又將以何面目來吸引游客呢？
目前，北京正在向國際大都市邁進。然而北京創(chuàng)建國際大都市的最基本條件與優(yōu)勢是歷史文化，因為它首先是世界歷史文化名城。如果說巴黎因擁有盧佛爾宮等完整的歷史文化資源而成為西方文化積淀最深厚的國際文化中心城市之一，則北京應該將舊城保護得更好，努力成為東方文化和歷史積淀最豐富的另一個國際文化中心。只有這樣，才能夠達到國務(wù)院對北京市提出的“建設(shè)世界一流水平的歷史文化名城和現(xiàn)代化大都市”的要求。——那么，怎樣對舊城進行保護？
國務(wù)院頒布的三批歷史文化名城的文件中，對舊城保護提出了嚴肅的要求。其中，從個體建筑保護到整個歷史環(huán)境的保護分為三個層次，即：文物單位的保護、歷史文化區(qū)的保護和舊城整體形態(tài)的保護?；橐劳?，缺一不可。
這里重點想要探討的是在宏觀層面上怎樣處理保護與發(fā)展的矛盾。由此不能不提到著名的“梁、陳方案”。筆者無意要為當年的那場爭論“翻案”。但是，“前車之鑒，后事之師”，對那場爭論及其影響應當有一個正確認識。
50年代的那場爭論的中心焦點是如何確定城市中心區(qū)的位置（當時的中心區(qū)主要是指中央與北京市政府的行政中心）。爭論的一方主張行政中心應當在舊城基礎(chǔ)上予以發(fā)展。主要理由是：舊城本來就是故都，行政中心放在舊城似乎順理成章。另一方為梁思成、陳占祥等，主張在當時的西郊（現(xiàn)在的公主墳一帶）另立行政中心。他們認為“現(xiàn)代行政機構(gòu)所需要的面積至少要大于舊日的皇城”，“在城垣以內(nèi)不可能尋出位置適當而又具有足夠面積的地區(qū)”，另立新區(qū)“可以合乎布置原則”，如將新中心放在舊城，必然增加“全市性的問題”，“約需拆除房屋十三萬間，極龐大可觀”，“把大量新時代高樓建造在文物中心區(qū)域，必會改變整個北京街型，破壞其外貌，這同我們保護文物的原則是抵觸的”。梁先生反對將新的中心放在舊城內(nèi)，但并不主張舊城一點也不許動。他認為，如果按照文物保護原則與方法對舊城善為處理，舊城“仍然可以擔負新的使命”，如居住、文化娛樂、旅游、博覽等。然而，由于當時的意識形態(tài)把舊城看作是“封建社會”的遺留，主張“革命、解放、改造”舊城，因此，這場爭論從一開始就帶有濃厚的政治色彩，梁先生的主張因其“懷舊、保守、落伍”而橫遭批判。（可悲的是，今天主張保護的人又被一些人戴上這樣的帽子。）
今天，人們已經(jīng)能夠清醒地看見行政中心放在舊城帶來的后果，不能不感嘆梁先生當年的遠見卓識。但是，“改造”一文中的高君卻仍然拿天安門廣場改造的成功來否定梁先生的主張。其實，人們說天安門廣場改造取得成功指的是廣場周圍的新建筑在規(guī)劃設(shè)計上的成功，這是一個“戰(zhàn)術(shù)”上的評價（它本身也不意味著保留原來天安門前的千步廊等就不成功），而“梁、陳方案”是對城市發(fā)展的一種“戰(zhàn)略”思考，兩者根本不是一個層面上的問題。戰(zhàn)略上犯錯誤并不意味著戰(zhàn)術(shù)上就不能有成功，而戰(zhàn)術(shù)上取得成功根本就不能說明戰(zhàn)略上是否正確。這是一個常識。
高君又描述說，當時郊外都是荒地，政府根本沒有力量在舊城外建新的中心。且不說他對歷史的無知，日偽和國民黨時期西郊一帶已有一定的建設(shè)，單單從北京這些年發(fā)展的事實就能說明問題。從50年代到現(xiàn)在，短短四十余年，北京市區(qū)建設(shè)已經(jīng)“攤”到四環(huán)一帶。不提周圍的衛(wèi)星城，今天的北京市區(qū)面積已經(jīng)是舊城的6-7倍，等于又建了好幾個北京舊城。如果能夠有計劃地集中建設(shè)，新的中心早就形成了，怎能說沒有力量建新中心呢？梁先生也并不是要在一朝一夕間把新的中心建起來（全世界都沒有這樣的先例），他只是提出一種城市發(fā)展的戰(zhàn)略原則。如果說當年不能認識到這一點還情有可原，而今天仍然不能有正確的認識，就實在很令人費解了。
事實上，“梁、陳方案”今天仍有其現(xiàn)實意義。因為北京仍然面臨這個問題：——是繼續(xù)“以舊城為中心”發(fā)展，繼續(xù)向舊城擁擠，還是努力向更大的發(fā)展空間進行積極的“疏解”？
50-70年代涌入舊城的只是大量的行政單位，今天則是更大量的商業(yè)和辦公建筑，而后者對舊城所造成的影響也更加厲害。例如：西城區(qū)在二環(huán)內(nèi)建設(shè)“金融街”，占地103公頃，商業(yè)辦公面積高達300多萬m2（面積相當于300個1萬m2的大商場）。“金融街”一旦全部建成，且不說將對古都風貌產(chǎn)生什么樣的影響，單說西二環(huán)乃至整個舊城的交通，將會是何種局面？那時是否需要從金融街向東穿過中南海、故宮，再開通一條橫貫舊城的“平安大街”？恐怕也未必能夠解決問題。
在“金融街”之后，“東方廣場”（東城區(qū)、總建筑面積100多萬平方米）、“國際金融中心”（宣武區(qū)、總建筑面積170多萬平方米）等一批大型商業(yè)辦公建筑相繼在舊城內(nèi)涌現(xiàn)。既破壞了舊城保護，實際也造成基礎(chǔ)設(shè)施的分散重復建設(shè)，導致北京迄今為止一直沒有形成一個高度現(xiàn)代化、國際化的商務(wù)中心（CBD，或叫金融中心、商務(wù)辦公中心等，是國際大都市必須具備的城市功能）。以至外商都發(fā)愁：在北京的中國分公司到底應當在哪里辦公？（《參考消息》）此外，西單、王府井、前門等也在不斷地進行大規(guī)模商業(yè)改造，都力圖建成全市乃至全國最大的商業(yè)中心。這樣實際上就將新出現(xiàn)的CBD和商業(yè)中心又都疊加在舊城里，必然將城市發(fā)展中出現(xiàn)的一切矛盾，都“聚焦”在北京舊城，不但將加大舊城基礎(chǔ)設(shè)施的缺口，也將繼續(xù)惡化舊城的環(huán)境條件。這才是導致舊城交通擁堵的根本原因。因此，在舊城內(nèi)拆房開路根本不是解決問題的辦法，它只能進一步加據(jù)舊城的“聚焦”效應，使舊城陷入“面多加水，水多加面”的惡性循環(huán)。
80年代以來，兩院院士吳良鏞教授多次指出，北京舊城面臨的最大的問題是“過分擁擠”，北京應研究建立多中心的城市發(fā)展戰(zhàn)略，盡快停止舊城內(nèi)的大規(guī)模建設(shè)，集中力量在舊城外建設(shè)CBD，例如在朝外地區(qū)，那里臨近使館區(qū)并且已有多個高檔寫字樓。但是北京市仍然不斷加大舊城改造的規(guī)模，繼續(xù)吸引投資涌入舊城。由于中央的行政中心（首都功能）在舊城內(nèi)，考慮到日本東京由于城市過度擁擠而不得不準備遷都的事實，若北京舊城過分擁擠的局面不可收拾（百米寬的長安街目前已經(jīng)經(jīng)常堵車），北京被迫“遷都”也不是不可能發(fā)生的。
有些人認為，向舊城外疏解的作法是對舊城土地資源的浪費。因為按照一般的城市規(guī)劃理論，城市中心區(qū)的土地利用率應當是最高的。但是，我們不能忽略兩個重要的事實。其一，紫禁城位居北京的幾何中心，它作為全世界最重要的歷史文化遺產(chǎn)之一，早已限制了北京舊城不可能達到一般城市中心區(qū)應當達到的土地利用率。其二，城市的中心與城市的幾何中心是兩個概念，而且城市中心也并非永恒不變。隨著城市及其周邊地區(qū)的發(fā)展，受政治、經(jīng)濟、交通以及城市規(guī)劃等多種因素的影響，城市中心的位置也在不斷變化。比如遼、金時期，北京的中心在今天的廣安門外，明、清時期才移到紫禁城。現(xiàn)代城市，特別是大城市的發(fā)展為了避免或減弱單中心聚焦帶來的惡果，更不再局限于單一中心的城市形態(tài)，而是向多中心的城市和城市群的方向發(fā)展。巴黎、東京、洛杉磯、波士頓等都出現(xiàn)了多個城市中心的格局；甚至出現(xiàn)了在區(qū)域內(nèi)進行功能分工和協(xié)調(diào)的城市群，如：華盛頓?波士頓城市群、倫敦?伯明翰?利物浦?曼徹斯特城市連綿帶等。北京和天津只有1個小時的車程，北京城市發(fā)展向渤海灣靠攏，城市形態(tài)向東轉(zhuǎn)移完全是可行的。由于新中心的形成需要花費時間，北京更應當“未雨綢繆”。
需要指出的是，建設(shè)新的城市中心仍然是對土地的集約化使用，與國外50-60年代出現(xiàn)的“逆城市化”帶來的郊區(qū)蔓延擴大、占用大量耕地是兩回事。相反，由于出現(xiàn)多中心，北京可以有效地控制住目前這種低效益的“攤大餅”現(xiàn)象，減少占用耕地。
其實，改革開放以后，北京也有過向外進行有機疏散的成功例子，例如亞運村。當年曾經(jīng)一度要將亞運村和幾個亞運場館放在城區(qū)內(nèi)，后來經(jīng)過研究安排在北四環(huán)外建設(shè)。結(jié)果帶動了北四環(huán)的發(fā)展，亞運村一帶成為目前城市外圍較有吸引力的現(xiàn)代化地區(qū)。北京應當研究這些成功的經(jīng)驗，研究怎樣在舊城外尋找經(jīng)濟的增長點，而不能只盯著舊城。
想在舊城內(nèi)搞大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的人，現(xiàn)在又舉起一塊美麗誘人的牌子，叫：“安居解危”。然而，在付出了“破壞歷史文化環(huán)境”這個慘痛代價之后，——單純依靠舊城內(nèi)的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)是否就能夠解決舊城居民的住房問題？
北京舊城的住房問題是過去錯誤的發(fā)展政策的結(jié)果。根據(jù)文獻資料，建國初期，北京舊城內(nèi)共有房屋1700多萬平方米，其中住宅1100多萬平方米，絕大多數(shù)為平房。當時危房只有80多萬平方米，只占房屋總量約5%左右。50年代以后，在急于改造舊城思想支配下，忽視了對原有舊四合院的維修與保養(yǎng)，認為這些房屋將很快得以改造，不必下大力維護，導致舊城房屋失修失養(yǎng)，危房數(shù)量大幅度增加。加之60-70年代人口急劇膨脹，帶來非常嚴重的搭建亂建，大部分四合院成了大雜院。80年代初期，舊城住房問題一度非常嚴重。
此后到1990年，北京市多次組織力量進行住房改造，其中影響比較大的有菊兒胡同、小后倉、春風胡同等。當時的改造以政府推動為主，強調(diào)社會效益，目的是對那些最破舊的住宅進行緊急救治，居民大都可以回遷。
1990年全市進行統(tǒng)計共有成片危舊房660萬平方米，其中危房約220萬平方米。當年4月，北京市政府召開了第八次市政府常務(wù)會議，專門研究危舊房改造問題，提出“加快危舊房改造，盡快解決人民群眾住房問題”，決定在全市范圍內(nèi)實施大規(guī)模的危舊房改造。
這個時期正是北京房地產(chǎn)開發(fā)興起的時候。政府在資金不足的情況下急于進行大規(guī)模的危舊房改造，導致開發(fā)商借改造之名在舊城內(nèi)大量地任意圈占土地，同時不斷地提出新的要求，如改變用地性質(zhì)、改變建設(shè)內(nèi)容、突破高度和容積率限制等，以圖得到更高的利潤。一旦不能滿足或由于房地產(chǎn)市場變化，就以資金不足為由遲遲不動工或半途撇下不干，造成土地的人為衰敗與閑置。據(jù)東城區(qū)規(guī)委魏科介紹，舊城內(nèi)已經(jīng)撥給開發(fā)商的土地中有2/3沒有開工，這些土地按現(xiàn)在的建設(shè)量夠開發(fā)商干18年，但開發(fā)商仍在要求得到新的舊城土地。許多地區(qū)劃定“危改區(qū)”多年卻無法改造，各種建設(shè)以及對住房的正常的維護都因等待改造而停止，許多本來質(zhì)量較好的房屋也開始衰敗。
即使實施改造的地區(qū)，開發(fā)商也不再強調(diào)住宅建設(shè)，而以開發(fā)商業(yè)性的寫字樓和商場為主要內(nèi)容，居民不但不讓回遷，安置地點也向遠郊區(qū)縣轉(zhuǎn)移，離城市中心越來越遠。例如金融街、東方廣場、報國寺、北河沿等危改工程都是如此。此外，由于開發(fā)商“挑肥揀瘦”，被改造的往往是人口較少、住房條件較好的臨街地區(qū)，而那些離街道遠、基礎(chǔ)設(shè)施差、人口密集的危舊房集中地區(qū)因無商業(yè)利潤可圖而無法得到改造。
由此可見，商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)作為一種贏利性的市場行為，以投資的最大回報為目的，強調(diào)經(jīng)濟效益，與危舊房改造需要強調(diào)社會效益是不一致的。因此，隨著商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)力度的不斷加大，房地產(chǎn)商與居民的矛盾逐漸尖銳。特別是不擇手段地將大量居民強行搬遷到遠郊區(qū)縣的作法，引起居民的普遍反感。據(jù)了解，95年以來，舊城改造中的拆遷安置糾紛明顯增多，群眾上訪連續(xù)不斷，有些糾紛甚至對簿公堂。
遠郊新區(qū)的主要問題是目前交通不便，生活設(shè)施很不齊全，而安置房又往往是新區(qū)中最差的住房。外遷居民（其中還有很多退休和下崗職工）原有的社會關(guān)系又都在城里，因此在上班、就醫(yī)、購物、孩子上學等方面有諸多不便。例如：住在東四環(huán)（尚未修通）外側(cè)雙龍南里小區(qū)的一位老人，1994年從東四某危改區(qū)搬來，但是老人公費醫(yī)療的定點醫(yī)院卻是舊城內(nèi)的一家醫(yī)院。由于公交線路因沿線各單位扯皮一直沒有開通。因此，老人每次看病開藥，來回需要走7-8里路，換三次車，在路上花費4-5個小時。另一位搬遷到大興清源西里的一位西城區(qū)某小學的班主任，每天早上4點就需起床，以便趕第一趟班車準時到校帶領(lǐng)學生早朗讀，如此奔波近4載，其情感人至深。
這里就需要了解兩個關(guān)鍵問題，一個是舊城居民對住房的實際需求到底是什么？另一個就是在歷史文化保護地區(qū)如何滿足居民的住房需要？
據(jù)清華大學建筑學院的師生進行的問卷調(diào)查，目前舊城居民對住房的主要需求依次是住房地點、面積、廚房衛(wèi)生間等現(xiàn)代化設(shè)施、通雙氣等。由此可見，住房地點是居民們最重要的一項要求。但開發(fā)商卻只強調(diào)住房條件如何優(yōu)越，有意對住房地點加以忽略。其實，房地產(chǎn)（特別是住房）的價值關(guān)鍵就在它的地點，將居民從城里搬到郊外去，無形中居民的住房利益已經(jīng)受損，開發(fā)商則從地點的置換中獲取高額的住房差價。因此，如果要考慮居民的實際要求，就應當允許居民有搬走與搬回的選擇。
事實上，增大面積、增添廚房衛(wèi)生間、通雙氣等要求完全有可能在居民原來的居住地點得到解決，并不一定非要“三光”（房拆光、樹砍光、人搬光）不可。當初的菊兒胡同改造工程不就是在保留了一些老房子、樹木和居民的前提下取得資金平衡的嗎？而這就要求改造一定要強調(diào)社會效益，必須要求開發(fā)商建設(shè)一定數(shù)量的低造價住房，允許居民自愿搬走與搬回，同時限制商業(yè)開發(fā)的力度，限制開發(fā)商的利潤。如果考慮到城市的發(fā)展戰(zhàn)略是在舊城外建設(shè)新中心的話，大規(guī)模的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)就應安排在舊城外的新區(qū)進行，舊城內(nèi)只進行規(guī)模較小的住房的改造與整治，政府部門可以通過稅收杠桿，將新區(qū)開發(fā)的利潤補貼舊城改造。
現(xiàn)在的情況是，開發(fā)商參與舊城改造的著眼點根本不是為原來的居民蓋低造價住房，而是要蓋商廈、蓋寫字樓賺大錢?，F(xiàn)在的問題是，政府是控制房地產(chǎn)開發(fā)，還是跟著房地產(chǎn)開發(fā)走？
此次平安大街改造需要耗資20個億。政府沒有錢，怎么辦？開發(fā)商出。但開發(fā)商拿出錢就必然要求得到回報，因此就有了所謂“附贈土地”。這種給開發(fā)商土地讓其修路的作法其實是很尷尬的。贊揚這么干的人只看到了一條街道的開通，卻沒有去深入思考：開發(fā)商的拆遷范圍為什么到了離平安大街160米遠的地方？山老胡同那座建于明代、維護得非常好的兩進四合院，根本不妨礙修路，連開發(fā)商一開始都覺得拆了可惜，而我們的政府工作人員卻為什么堅持要拆掉？居民不愿把房子賣給開發(fā)商蓋樓，因為“誰也不想生活在高樓的陰影中”，但是，開發(fā)商現(xiàn)在卻輕而易舉地得到了蓋樓的權(quán)利，而且由于他出了錢，他還要蓋大樓、蓋高樓，誰能攔得住他？如果真的讓開發(fā)商在平安大街兩側(cè)尋求資金回報，平均容積率至少要達到5以上（相當于目前長安街兩側(cè)平均容積率的兩倍，而一般住宅的容積率很難達到2）。平安大街恐怕成不了第二條“長安街”，倒完全有可能成為第二個“前三門”（1976年進行改造，沿街全建高樓，被群眾評論為“拆了一堵老城墻，又豎起一堵新城墻”）。
事實上，即使“附贈”土地也可以不在舊城內(nèi)解決。北京舊城只有62.5平方公里（其中故宮等文物以及河湖水面約占1/3），是個彈丸之地，而北京市區(qū)的規(guī)劃面積是1040平方公里，其中朝外一帶已經(jīng)有多個高檔寫字樓、交通便利、環(huán)境也很好。為什么不把“附贈”的土地集中安排在那里，將來建成北京的CBD呢？
市場驅(qū)動帶來的蓬勃發(fā)展往往存在盲目性，所以我們才需要社會主義市場經(jīng)濟，需要宏觀調(diào)控，需要“以城市規(guī)劃為龍頭”。城市規(guī)劃的作用就是要規(guī)劃、控制和引導城市建設(shè)向有利于城市未來發(fā)展的方向前進，而不是只顧眼前的經(jīng)濟利益，盲目地跟在房地產(chǎn)開發(fā)后面。曾幾何時，開發(fā)區(qū)、豪華別墅、高檔商廈等都形成過“建設(shè)浪潮”，結(jié)果卻使城市蒙受巨大的損失。這樣的教訓難道還少嗎？
平安大街改造已經(jīng)不是個簡單的交通問題，它關(guān)系到整個舊城的命運。我們不能“吃祖宗的飯，造子孫的孽”。前人既為我們留下了一個精美絕倫的北京舊城，我們就絕不能將舊城毀于手中，我們根本沒有權(quán)利剝奪后代子孫欣賞千年古都景象的機會。
因為北京舊城只有一個，全世界只有這一個。
我們相信，為著解決北京市的問題，使它能平衡地發(fā)展來適應全面性的需要；為著使政府機關(guān)各單位間得到合理的，且能增進工作效率的布置；為著工作人員住處與工作地區(qū)的便于來往的短距離；為著避免一時期中大量遷移居民；為著適宜的保存舊城以內(nèi)的文物；為著減低城內(nèi)人口過高的密度；為著長期保持街道的正常交通量；為著建立便利而藝術(shù)的新首都，現(xiàn)時西郊這個地區(qū)都完全能夠適合條件。
政府行政的繁復機構(gòu)是這次發(fā)展中大項的建設(shè)之一。整個行政機構(gòu)所需要的地址面積，按工作人口平均所需地區(qū)面積計算，要大過于舊城內(nèi)的皇城。（所必須附屬的住宅區(qū)，則要三倍于此。）故知這個區(qū)域在何位置將決定北京市發(fā)展的方向和今后計劃的原則，為計劃最主要的因素。
更具體的說，安排如此龐大的，現(xiàn)代的，政府行政機構(gòu)中的無數(shù)建筑在何地區(qū)，將影響全市區(qū)域分配原則和交通的系統(tǒng)。各部門分布的基礎(chǔ)，如工作區(qū)域，服務(wù)區(qū)域，人口的密度，工作與住宿區(qū)域間的交通距離等，都將依據(jù)著行政區(qū)的位置，或得到合理解決，或發(fā)生難于糾正的基本錯誤，長期成為不得解決的問題。
北京為故都及歷史名城，許多舊日的建筑已成為今日有紀念性的文物，它的形體不但美麗，不允許傷毀，而且它們的位置部署上的秩序和整個文物環(huán)境，正是這座名城壯美特點之一，也必須在保護之列，不允許隨意摻雜不調(diào)和的形體，加以破壞。所以目前的政策必須確定，即：是否決意展拓新區(qū)域，加增可用為建造的面積，逐步建造新工作所需要的房屋和工作人口所需要的住宅、公寓、宿舍之類；也就是說，以展拓建設(shè)為原則，逐漸全面改善，疏散，調(diào)整，分配北京市，對文物及其環(huán)境加以應有的保護。或是決意在幾年中完成大規(guī)模的遷移，改變舊城區(qū)的大部使用為原則，——即將現(xiàn)時一百三十萬居民逐漸遷出九十萬人，到了只余四十萬人左右，以保留四十萬的數(shù)額給遷入的政府工作人員及其服務(wù)人員，兩數(shù)共達八十萬人的標準額，使行政工作全部安置在舊城之內(nèi)，大部居民遷住他處為原則?，F(xiàn)時即開始在舊市區(qū)內(nèi)一面加增密集的多層建筑為政府機關(guān)，先用文物風景區(qū)或大干道等較空地區(qū)為其地址；建造政府機關(guān)房屋，以達到這目的。（不考慮如何處理遷徙居民的復雜細節(jié)，或?qū)嶋H上遷出后居民所必需有的居住房屋的建造問題；也不考慮短期內(nèi)驟增的政府工作人員的居住問題，和改變北京外貌的問題。）……如果原則上發(fā)生錯誤，以后會發(fā)生一系列難以糾正的錯誤的。關(guān)系北京百萬人民的工作、居住和交通。
一個城市的發(fā)展，必須使其平衡。十九世紀資本主義的城市因為無計劃，無秩序，無限度的發(fā)展，產(chǎn)生了人口及工商業(yè)過度集中，城鄉(xiāng)對立尖銳化的現(xiàn)象，造成了人口過擠的“城中心區(qū)”，極擁擠的住宅樓房，所謂“貧民窟”，以及車輛擁擠等等病態(tài)，是我們前車之鑒……因政府中心在城內(nèi)，人口增加，則供應商業(yè)亦必更加發(fā)展，城內(nèi)許多已經(jīng)繁榮的地區(qū)必更繁榮起來，或是寧靜的住宅區(qū)變成嘈雜的鬧市。世界上許多工業(yè)城市所犯的錯誤，都是因人口增加而又過分集中所產(chǎn)生的。倫敦近年擬定計劃以五十年長期及無可數(shù)計的人力物力去糾正它的錯誤。我們計劃建都才開始，豈可重蹈人家的覆轍？
（1）它必定增加人口，而我們目前密度已過高，必須疏散，這矛盾的現(xiàn)象如何解決？
（2）如果占用若干已有房屋的地址，以平均面積內(nèi)房屋計算，約需拆除房屋十三萬余間，即是必須遷出十八萬二千余人口，即使實在數(shù)目只有這數(shù)的一半，亦極龐大可觀，這個在實施上如何處置？
（3）如果大量建造新時代高樓在文物中心區(qū)域，它必會改變整個北京街型，破壞其外貌，這同我們保護文物的原則抵觸。
（4）加增建筑物在主要干道上，立刻加增交通的流量及復雜性。過境車與入境車的混亂劇烈加增，必生車禍問題。這是都市規(guī)劃設(shè)計所極力避免的錯誤。
（5）政府機關(guān)各單位間的長線距離，辦公區(qū)同住宿區(qū)的城郊間大距離，必產(chǎn)生交通上最嚴重的問題，交通運輸?shù)呢摀c工作人員時間精力的消耗，數(shù)字驚人，處理方法不堪設(shè)想。
這樣遷徙拆除，勞民傷財，延誤時間的辦法，所換得的結(jié)果又如何呢？行政中心仍然分散錯雜，不切合時代要求，沒有合理的聯(lián)系及集中，產(chǎn)生交通上的難題，且沒有發(fā)展的余地。
這片面性的兩種辦法都沒有解決問題，反而產(chǎn)生問題。最嚴重的是同住宅區(qū)的地址距離，沒有考慮所產(chǎn)生的交通問題。因為行政區(qū)設(shè)在城中，政府干部住宅所需面積甚大，勢必不能在城內(nèi)解決，所以必在郊外。因此住宿區(qū)同辦公地點的距離便大到不合實際。更可怕的是每早每晚可以多到七八萬至十五萬人在政府辦公地點與郊外住宿區(qū)間的往返奔馳，產(chǎn)生大量用交通工具運輸他們的問題。且城內(nèi)已繁榮的商業(yè)地區(qū)，如東單、王府井大街等又將更加繁榮，造成不平衡的發(fā)展，街上經(jīng)常的人口車輛都要過度擁擠，且發(fā)生大量停車困難。到了北京主要干道不足用時，惟一補救辦法就要想到地道車一類的工程。一一重復近來歐美大城已發(fā)現(xiàn)的痛苦，而需要不斷耗費地用近代技術(shù)去糾正。這不是經(jīng)濟，而是耗費的計劃。
疏散他們，最主要是經(jīng)由經(jīng)濟政策領(lǐng)導所開辟的各種新的工作，使許多人口可隨同新工作遷到新工作所發(fā)展的地區(qū)。這也就說明新發(fā)展的工作地點必需在已密集的區(qū)界以外，才能解決人口密度問題……
我們應注意脫離工作地點的住區(qū)單獨建立在郊外是不合實際的。它立刻為交通產(chǎn)生嚴重問題。工作者的時間精力，及人民為交通工具所費的財力物力都必須考慮到。發(fā)展工作區(qū)和其附屬住區(qū)才是最自然的疏散，解決人口密集，也解決交通……
反此辦法，在已密集的舊市區(qū)內(nèi)增添新工作所需要的建筑，不但壓迫已擁擠的城內(nèi)交通，且工作者為要接近工作，大部會在附近住區(qū)擁擠著而直接加增人口密度。這不但立刻產(chǎn)生問題，且為十年十五年后工業(yè)更發(fā)展，人口增多時更加問題。
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