方可博士一針見血地認(rèn)為：作為開發(fā)公司和規(guī)劃部門的共同上級——市、區(qū)政府，在規(guī)劃部門代表的“城市整體利益”和開發(fā)公司代表的“本市（區(qū)）經(jīng)濟(jì)利益”這“一虛一實(shí)”之間，往往首先關(guān)注的是后者，因此，政府總是要求規(guī)劃部門最終作出妥協(xié)，即所謂：“規(guī)劃讓一讓，開發(fā)也讓一讓”，出現(xiàn)了城市規(guī)劃條件可以“討價還價”的局面。結(jié)果大多數(shù)被批準(zhǔn)的危改項目都在用地性質(zhì)、高度、容積率等方面都有所突破，造成整個總體規(guī)劃在舊城被“全線突破”的尷尬局面。
例如：北河沿附近某危改項目按北京市總體規(guī)劃要求建筑高度不得超過18m，而實(shí)際設(shè)計高度定為24m；東西某危改項目中的商業(yè)開發(fā)地段，規(guī)劃條件原定為限高18m，容積率2.5，實(shí)際施工時高度升為30m，而某危改項目批準(zhǔn)高度卻是56。
突破規(guī)劃的兩個顯著名的例子是西城區(qū)的“金融街”和東城區(qū)的“東方廣場”，這兩個項目都是以危改名義立項的。“金融街”在規(guī)劃建設(shè)過程中，其主體建筑高度曾經(jīng)一長再長，從80m到90m，現(xiàn)已增至116m，比總體規(guī)劃的限定高度超高70m；東方廣場最初由開發(fā)商拿出的方案是80m，超出總體規(guī)劃的限定高度35m。該項目由于靠近故宮和天安門廣場，遭到各界專家們的一致反對。但由于各種原因，最后被北京市批準(zhǔn)的實(shí)際高度仍然達(dá)到68m，比總體規(guī)劃的規(guī)定要求超高20多米。
許多改造后的新建筑，在設(shè)計上存在兩種不良傾向。其中，在突破城市規(guī)劃限制的同時，盡可能加大建筑的體量和密度從而增加單位土地上的經(jīng)濟(jì)效益，結(jié)果在體形上又蠢又大。例如：“金融街”已建成的C區(qū)，以及東方廣場等；其二，不顧北京舊城的城市文脈、肌理、風(fēng)貌、特色等，追求所謂“歐陸式”或者“港式”風(fēng)格，有的甚至直接照搬抄國外的建筑形象來媚合來自海外的開發(fā)商（主要是港商）或個別決策者的喜好。目前，舊城原有的以故宮—皇城為中心的平緩開闊的城市空間正受到日益逼近的二流“舶來品”的嚴(yán)重威脅，一些專家驚呼：“北京城市中心正在走下坡路”（Downtown Downturn），若不盡快采取措施，北京舊城的整體風(fēng)貌和地市特色有可能在大規(guī)模改造中淪喪殆盡。
城市規(guī)劃是不可逆轉(zhuǎn)的，“梁、陳”當(dāng)年設(shè)計的那種“雙城”形態(tài)今天已經(jīng)很難能再實(shí)現(xiàn)了。但是，“梁、陳方案”所傳遞的戰(zhàn)略性思想在今天仍有其現(xiàn)實(shí)意義。
正如吳良鏞教授所指出的，“北京直到今天仍然面臨著當(dāng)年的問題，其嚴(yán)重性甚至超過當(dāng)年，這個問題就是：是繼續(xù)‘以舊城為中心’發(fā)展，繼續(xù)向舊城擁擠，還是努力向更大的發(fā)展空間進(jìn)行積極的‘疏解’？”
20世紀(jì)80年代以來，兩院院士吳良鏞教授多次指出，北京舊城面臨的最大的問題是“過分擁擠”，北京應(yīng)對舊城進(jìn)行積極的疏解。
然而，當(dāng)20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)業(yè)在北京興起使城市土地的經(jīng)濟(jì)價值凸顯出來，舊城地價和樓價驟然升高后，有人依照所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理提出，向舊城外疏解城市功能的作法是對舊城土地資源的浪費(fèi)。這里，筆者無意介入中國經(jīng)濟(jì)學(xué)界目前正在熱烈進(jìn)行的關(guān)于“經(jīng)濟(jì)學(xué)是否應(yīng)該講道德？”的爭論，但是，筆者認(rèn)為，在從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度討論北京的城市中心位置時，我們至少不能忽略三個重要的事實(shí)。
其一，舊城雖位居北京的幾何中心，但其“經(jīng)濟(jì)價值最高”的核心部位卻已被全世界最重要的歷史文化遺產(chǎn)之一——紫禁城、景山和中南海、北海等大面積占據(jù)，這就使得北京舊城已不可能按一般的城市中心模式來發(fā)展。
其二，城市中心與城市的幾何中心是兩個概念，而且城市中心也并非永恒不變。隨著城市及其周邊地區(qū)的發(fā)展，受政治、經(jīng)濟(jì)、交通以及城市規(guī)劃等多種因素的影響，城市中心的位置和數(shù)量也在不斷變化。比如遼、金時期，北京的中心在今天的廣安門外，元代則在今天的鐘樓一帶，明、清時期移動到東西、西四和前門，形成三個中心鼎足而立，民國后因長安街打通才逐漸擴(kuò)大并發(fā)展成為今天以長安街——天安門廣場為核心的北京城市中心。
其三，隨著社會發(fā)展，人們對人居環(huán)境的要求會不斷提高，因此，以人居為中心，降低建筑密度，追求更具文化品位的適宜人居住的“場所”已經(jīng)成為城市中心空間結(jié)構(gòu)發(fā)展的一個趨勢。顯然，北京舊城歷史遺留下來的平緩開闊、盡度宜人、歷史文化遺產(chǎn)豐厚的空間特征是適應(yīng)今后的發(fā)展趨勢的，而一味按所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)理論追求經(jīng)濟(jì)效益恐怕只能得到適得其反的結(jié)果。
現(xiàn)代城市，特別是大城市的發(fā)展為了避免或減弱單中心聚集帶來的亞果，更不再局限于單一中心的城市形態(tài)，而是向多中心城市和城市群的方向發(fā)展。巴黎、東京、洛杉磯、波士頓、芝加哥等都出現(xiàn)了多個城市中心的格局；甚至出現(xiàn)了在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行功能分工和協(xié)調(diào)的城市群（或稱城市連綿帶），如：華盛頓——波士頓城市群、倫敦—伯明翰—利物浦—曼徹斯特城市連綿帶等。
法國巴黎為了保護(hù)其老城，在20世紀(jì)70年代就開始在老城外規(guī)劃兩條平行的軸線，并在軸線上規(guī)劃了一系列新城，避免城市發(fā)展向老板聚集。同一時期，巴黎政府還從在位于傳統(tǒng)城市軸線與新軸線交叉點(diǎn)上，由政府投資建設(shè)德方斯新都心。目前，德方斯已頗具規(guī)模，新建筑全部為極富藝術(shù)追求的現(xiàn)代造型，與老城成鼎足之勢，不僅吸引了大量的城市活動，而且還為巴黎創(chuàng)造了一新的城市形象，進(jìn)一步拱衛(wèi)了巴黎的世界文化中心地位。
另外，東京、漢城等一些新興工業(yè)國家的首都為了減少城市功能向中心區(qū)聚焦導(dǎo)致的擁擠局面，目前也在積極研究向外疏散城市功能的對策（東京準(zhǔn)備“遷都”——將部分首都職能轉(zhuǎn)移出去，漢城則準(zhǔn)備在老城外建設(shè)與老城中心規(guī)模相當(dāng)?shù)男露夹摹＿@些城市以前曾經(jīng)耗費(fèi)大量資金在城市中心區(qū)建設(shè)了非常發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)設(shè)施，但城市擁擠問題卻反而截止演越強(qiáng)烈，這里從反面說明了單中心發(fā)展的弊端。
其實(shí)，改革開放以后，北京也有過向外進(jìn)行有機(jī)疏散的成功例子，例如亞運(yùn)村，當(dāng)年曾經(jīng)一度要將亞運(yùn)村和幾個亞運(yùn)場館放在城區(qū)后，后來經(jīng)過研究安排在北四環(huán)外建設(shè)。結(jié)果帶動了北四環(huán)的發(fā)展，亞運(yùn)村一帶成為目前城市外圍羅有吸引力的現(xiàn)代化地區(qū)。北京應(yīng)當(dāng)研究這些成功的經(jīng)驗，研究怎樣在舊城外尋找經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點(diǎn)，而不能只盯著舊城。
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