六 羅高波博士看中城南興起
雅典奧運剛剛落幕，時間不覺已到2004年年底，我們幾乎可以嗅到2008奧運了。奧運對中國、對北京到底意味著什么，對北京房地產(chǎn)市場到底有何種影響，也就越來越成了地產(chǎn)界內(nèi)外關(guān)注的焦點。人們在問：奧運之后，北京房價到底會不會跌？
悉尼奧運之后房地產(chǎn)崩盤，與政府策劃失誤有著分不開的關(guān)系。悉尼市政府錯誤得將奧運村放到了遠郊，使奧運一結(jié)束該區(qū)域就成了死城，除了辦奧運再無用處。這是一個教訓(xùn)。奧運不過是半個月的事，而建成的設(shè)施卻是可以使用幾十甚至上百年的，所以策劃一定要長遠。巴塞羅那奧運之后房價也出現(xiàn)暴跌，則與其奧運前炒作過度有關(guān)。在奧運之前的兩、三年中，巴塞羅那房價狂漲了250%—300%，為日后的暴跌埋下了隱患。
“其實奧運的結(jié)束對房價的影響沒那么大。就算奧運之后人去樓空，比賽場館全都沒人了，對奧林匹克公園周邊及整個北京的房價也不會有多大影響。當(dāng)然影響一定會有，但決沒有人們想象得那么大！”羅高波指出。他的依據(jù)是，在與奧運有關(guān)的15000億總投資中，比賽場館的建設(shè)只是一小部分，只有大約220億元人民幣，只占全部投資的1.47%。而全部基礎(chǔ)設(shè)施的投資，卻高達2800億，而相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資，據(jù)測算可能達到7000—8000億元。“既使奧運結(jié)束了，道路一樣暢通、通訊一樣便捷、奧林匹克公園同樣美麗，房價有什么理由一定會跌呢？”羅高波反問。
“北京舉辦奧運，很可能出現(xiàn)漢城式的格局。”羅高波判斷。漢城就是通過舉辦奧運，開發(fā)了漢江以南的區(qū)域，并使此地最終發(fā)展成了漢城新的城市中心區(qū)，而且比老區(qū)更繁華，更有吸引力。
北京城市中心將北移
近幾年，不斷有論者指出，北京圍繞皇城“攤大餅”式的發(fā)展已經(jīng)走到盡頭了。但到底如何走出“攤大餅”，實現(xiàn)新的城市格局，卻依然是個缺少答案的問題。五環(huán)、六環(huán)依然按照既定的方向“攤”出去了。但只要轉(zhuǎn)換思路，就會發(fā)現(xiàn)，建設(shè)新的城市中心區(qū)，也許是一個更現(xiàn)實、成本更低的選擇。
“由于奧運的舉辦地定在北城，相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施投資也大都集中在北城，這勢必使北京的城市中心發(fā)生北移。未來的城市中心，將不再是現(xiàn)在的二環(huán)內(nèi)，而可能北移至奧林匹克中心公園一帶。”這是羅高波著重強調(diào)的一個觀點。
羅高波指出，根據(jù)北京“兩軸兩帶多中心”的新城市規(guī)劃藍圖，未來一定會出現(xiàn)許多衛(wèi)星城，同時，將會在五環(huán)內(nèi)形成奧林匹克中心公園、中關(guān)村科技園區(qū)、以及CBD三個城市中心。“在這三個中心中，哪個將最有潛力成為中心的中心？毫無疑問是奧林匹克中心公園。”羅高波自問自答，對自己的結(jié)論充滿信心。
羅高波進一步分析，從環(huán)路的建設(shè)上也可以看出市政府在規(guī)劃上的良苦用心。他站起身來指著墻上的北京地圖，指出二環(huán)至五環(huán)路都是圍繞著古老的皇城而建，幾何重心就在天安門附近，而六環(huán)路卻大幅度的向北延伸，其幾何重心已經(jīng)離開了二環(huán)，北移到了北四環(huán)著北五環(huán)之間。“這不是很清楚嗎？未來的市中心就是要北移至奧林匹克中心公園一帶。”羅高波再次強調(diào)了自己的結(jié)論。
“我不能肯定這就是市政府的意圖。但從政府的規(guī)劃以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投向看，結(jié)論只能有一個，那就是通過奧運會的舉辦，將市中心北移，從而改變北京市的整體布局。新建一個中心，肯定比改造舊的中心效果更好，成本更低。”對于自己的判斷，羅高波甚至不無得意。
而如果關(guān)于城市中心北移的預(yù)測真的成為事實，那么未來北京房價最高的區(qū)域就將不再是現(xiàn)在的CBD或長安街，而是地處北四環(huán)到北五環(huán)的奧運區(qū)域。近幾年業(yè)界熱炒的CBD概念，也許將讓位于奧運主題。
南北差距將會拉大
去年以來，北京南城房地產(chǎn)發(fā)展很快，人們寄希望于南北差距能夠縮小。但羅高波認為，南城的開發(fā)雖然加快了，但北城的發(fā)展肯定更快，未來南北房價的差距將會拉大。
首先是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。奧運基礎(chǔ)設(shè)施投資高達2800億，將這筆錢投到以奧林匹克公園為中心的地帶，對周邊的價值會有多大的影響？要成為都市核心區(qū)域，交通等基礎(chǔ)設(shè)施絕對是重中之重。而12條道路、4條地鐵的規(guī)劃，足以在交通方面對該地區(qū)給以足夠的支持。
其次是環(huán)境。“什么是豪宅的決定性因素？是景觀！”羅高波說，“奧林匹克中心公園建成后，將是北京最大的人造公園，僅其北部的國家森林公園就達680公頃, 是朝陽公園的2.36倍, 紐約中央公園的81%。這樣大的城市中心景觀公園, 今后北京也不可能再有了。”這樣的景觀資源，非常適合支持市中心豪宅的開發(fā)。高檔住宅的開發(fā)，曾一度非常強調(diào)地段，強調(diào)地處市中心，導(dǎo)致中心地帶出現(xiàn)了不少容積率極高的所謂豪宅。但據(jù)羅高波介紹，國外真正的豪宅，其實首先要求的是景觀，其他的還在其次。沒有景觀資源的支持，房子做得再好，也難以賣到天價。近來北京已出現(xiàn)了一些四環(huán)外的高檔豪宅項目，這些項目之所以能夠成功，主要就是依靠環(huán)境和景觀資源。
“奧運不僅是經(jīng)濟事件，也是政治事件。既然奧運放在了北城，大部分投資投在了北城, 那么北城的建設(shè)速度只會比南城更快。”羅高波的話不無道理。
但北城和南城的房價差距繼續(xù)拉大了，會不會使得目前已不平衡的發(fā)展格局更加不平衡呢？
羅高波認為不會，相反，未來的發(fā)展將會逐漸趨于平衡。他打了一個比方，如果一個扁擔(dān)一頭重一頭輕，平衡的方法有兩個，一是把輕的一頭加重，一是改變支點，將支點移向重的一邊，同樣可以實現(xiàn)整體的平衡。對北京來說，現(xiàn)實的選擇顯然是后者。將城市中心北移，同樣等于是加重了南城。
“未來的北京就應(yīng)該是這樣。只要城市的重心北移了，那么既使北城發(fā)展更快，也一樣可以實現(xiàn)整體的平衡發(fā)展。”羅高波著重指出，這種重心北移的方式，比單純加快南城建設(shè)，在不改變原有格局的基礎(chǔ)上實現(xiàn)全市平衡發(fā)展，要更好，更有效率。世界許多大都市的發(fā)展歷程都表明，新建一個中心，比改造原有中心要好得多。
羅高波對奧運的熱情，起于他在美國南加州大學(xué)留學(xué)的經(jīng)歷。南加州大學(xué)是體育強校，歷史上總共獲得過58枚奧運金牌。“這對我震動很大。”而與南加州大學(xué)杰出校友、1988年漢城奧運會組委會主席Seh-Jik Park的坦誠交流, 更激發(fā)了他對奧運的濃厚興趣。畢業(yè)歸國，他為是否要回到自己熟悉的深圳而猶豫，但想到北京2008要舉辦奧運會，他還是選擇了陌生的北京。工作之余，他的愛好就是研究奧運經(jīng)濟、奧運地產(chǎn)。他甚至聲言，自己將來一定在奧林匹克公園周邊買房子。
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