每年三月份和四月份是樓市傳統(tǒng)的“金三銀四”銷售旺季。近期，多個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)傳出回暖信號(hào)。從北京、上海到南京、杭州，無論是新房還是二手房市場(chǎng)，都出現(xiàn)了明顯的活躍跡象。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些新變化新特征？變化的原因是什么？房地產(chǎn)政策在促進(jìn)市場(chǎng)回暖方面發(fā)揮了什么作用？后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況如何？
4月的一個(gè)周末，北京市海淀區(qū)五道口片區(qū)某房產(chǎn)中介門店，問詢和辦理業(yè)務(wù)的客戶不在少數(shù)。該中介門店的一位業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，今年一季度，五道口片區(qū)二手房交易增量明顯。一方面是由于這里是“學(xué)區(qū)房”的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域，每年三四月份都是市場(chǎng)旺季；另一方面，該區(qū)域二手房?jī)r(jià)格在經(jīng)過近3年的調(diào)整后，優(yōu)質(zhì)房源性價(jià)比已經(jīng)比較突出。北京市西城區(qū)菜市口片區(qū)某房產(chǎn)中介門店，同樣感受到二手房市場(chǎng)的“小陽春”。據(jù)該中介門店業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，這一片區(qū)地理位置優(yōu)勢(shì)突出，加之幾個(gè)知名樓盤已是“標(biāo)桿”項(xiàng)目，同樣吸引了不少客戶的目光。
近期，上海市二手房市場(chǎng)同樣火熱。據(jù)上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)數(shù)據(jù)，4月11日，上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交量達(dá)1632套，創(chuàng)下5年來上海二手房單日網(wǎng)簽成交量新高。“4月份重點(diǎn)城市樓市走勢(shì)，與3月份相比有幾個(gè)特征，一是延續(xù)了3月份回升的態(tài)勢(shì)，整體交易態(tài)勢(shì)比較旺盛；二是京、滬、深二手房交易同比開始增長(zhǎng)，新房交易開始好轉(zhuǎn)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹說。
上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，3月份，上海二手房市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)，預(yù)示著市場(chǎng)信心正在恢復(fù)。全市二手房成交量達(dá)到3.1萬套，比去年3月增長(zhǎng)6%，較今年1月增長(zhǎng)37%。而作為先行指標(biāo)的帶看量，較1月增長(zhǎng)28%，為后續(xù)成交提供了支撐。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京和上海在此前幾年里，二手房掛牌量比較多，在價(jià)格經(jīng)歷了深度調(diào)整后，很多二手房已頗具性價(jià)比。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管4月份重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度仍在，但分化現(xiàn)象比較明顯。首先，二手房表現(xiàn)好于新房，新房需求仍舊比較弱；其次，二手房仍以低總價(jià)房源交易為主，中高總價(jià)房源交易仍較為平淡、變化不及預(yù)期，換房鏈條循環(huán)仍待暢通。
與二手房的“金三銀四”形成鮮明對(duì)比的是，新房市場(chǎng)增量遲遲未能大范圍激活。受高基數(shù)、需求分流、推盤節(jié)奏等影響，新房“金三銀四”并不突出。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份至3月份，新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%，降幅比1月份至2月份收窄3.1個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售面積下降13.1%。新建商品房銷售額17262億元，下降16.7%，降幅收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售額下降18.5%。“不過，部分樓盤的新房交易表現(xiàn)突出，一是中心區(qū)品質(zhì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出的好房子項(xiàng)目表現(xiàn)較好，二是近郊在學(xué)位、交通、配套等方面具有優(yōu)勢(shì)，且價(jià)格相對(duì)友好的樓盤表現(xiàn)較好。”李宇嘉說。
“金三銀四”過后，樓市熱度能否維持，市場(chǎng)行情能否持續(xù)回暖？
李宇嘉認(rèn)為，目前熱點(diǎn)城市很多區(qū)域二手住房?jī)r(jià)格調(diào)整已經(jīng)較深，在政策扶持下，剛性需求正被充分激活。比如，京滬300萬元以下，廣州200萬元以下二手房交易回升更明顯，由租轉(zhuǎn)買的需求比較突出。同時(shí)，剛需活躍帶動(dòng)部分改善性需求實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)循環(huán)效果明顯改善，表現(xiàn)在京滬300萬元至600萬元的房源交易有所上升。因此，在價(jià)格友好、政策扶持、循環(huán)改善三重帶動(dòng)下，后續(xù)樓市熱度將得到支撐。
針對(duì)剛需發(fā)力和改善開始回升的態(tài)勢(shì)，專家建議，各地應(yīng)進(jìn)一步梳理既有的政策，特別是住房消費(fèi)領(lǐng)域存在的堵點(diǎn)，在公積金使用、購(gòu)房補(bǔ)貼、二手房帶押過戶等方面加大政策支持力度。此外，對(duì)一些購(gòu)房需求集中的片區(qū)，要及時(shí)補(bǔ)上公共設(shè)施缺口、完善影響購(gòu)房預(yù)期的關(guān)鍵配套。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，接下來市場(chǎng)分化或?qū)⒓觿�。�?yōu)質(zhì)地段的次新房、總價(jià)可控的拆遷房、擁有稀缺資源的房產(chǎn)、學(xué)區(qū)資源好的項(xiàng)目有望率先企穩(wěn)反彈；而遠(yuǎn)郊、無配套、房齡過大的老舊房源，即便在整體回暖的行情下，其修復(fù)速度也可能相對(duì)滯后�？傮w上圍繞安居宜居需求的市場(chǎng)將更具有可持續(xù)性。
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